Crise du logement – La révolution Pagani

Par dans GHI le 14 mai 2008

Le magistrat a fait de la construction de logements sociaux sa priorité. Pour le conseiller administratif, à part de rares espaces, le centre-ville est saturé. Seule la zone de développement 3 recèle un réel réservoir de constructions.

«Si ce ne sont pas les pouvoirs publics qui construisent les logements sociaux, qui les construira?»

Rémy Pagani, conseiller administratif en charge de l’urbanisme

Crise du logement - La révolution PaganiDepuis des mois, la construction d’immeubles locatifs constitue une pierre d’achoppement entre la Ville de Genève et le canton. Pour le conseiller d’Etat libéral Mark Muller, la crise du logement impose que l’on ne fasse pas la fine bouche et que l’on construise partout où c’est possible. A la Ville, le conseiller administratif d’extrême gauche Rémy Pagani estime lui que construire dans l’hypercentre et les quartiers populaires crée un surbourrage inadmissible.

Limites atteintes

La Ville fait d’ailleurs systématiquement opposition aux projets prévus dans les cours d’immeubles ou trop proches du bâti actuel. Avec succès, puisqu’elle a déjà remporté quatre procédures intentées contre le canton (aux Pâquis, à la rue des Garages et à Malombré). Cette stratégie n’est-t-elle pas suicidaire alors même que trouver à se loger en Ville tient du miracle?

«Pas du tout», assure M. Pagani. Pour le magistrat en charge de l’urbanisme, «il n’est pas question de construire où c’est déjà extrêmement dense. Par contre, partout où des possibilités claires s’ouvrent, on construira. Nous avons ainsi des projets en cours à Sécheron, à la place Montbrillant, à Artamis, Chandieu ou à la gare des Eaux-Vives [détails ci-dessous].» Toutefois, assure M. Pagani, «une fois ces programmes réalisés, on aura atteint les limites extrêmes de la construction rapide au centre-ville.»

N'est-ce pas trop tard ?
«Non», affirme Rémy Pagani, «la politique en matière de logement est la colonne vertébrale de mon action au Conseil administratif. La dernière personne qui a construit en Ville, c’est Jacqueline Burnand au début de son mandat, il y a une quinzaine d’années. Il y a donc encore beaucoup de possibilités ouvertes»

Nous construirons!

Pour le conseiller administratif le réservoir de possibilités se trouve ailleurs: dans la zone de développement 3 [en beige clair sur le plan ci-dessous]. Dans cette ancienne zone villas, déclassée en 1957, la densité frise à certains endroits les 1’700 habitants au km2, alors qu’aux Paquis, par exemple, on flirte avec les 34’000 habitants/km2.

Selon le Plan directeur de la Ville, le potentiel théorique atteint les 5’800 logements. Sur ce chiffre, les Plans localisés de quartier (PLQ) adoptés par le canton et ayant reçu l’avis favorable de la Ville – ou sur le point de le recevoir – représentent 3’400 logements. «Ceux-là verront presque certainement le jour», affirme M. Pagani, pour qui «là où nous possédons le terrain, nous construirons ou nous ferons construire via la Fondation de la ville de Genève pour le logement social (FVGLS).»

 

Crise du logement - La révolution Pagani

Les différentes zones urbaines et les projets de construction mené par la Ville (cliquez pour agrandir). [Source: Vile de Genève]

Projets

Un volontarisme qui est doublé d’une politique d’achat active. Ainsi, sur les 300 objets vendus en 10 ans dans cette zone (surtout des villas), 60 ont été achetés par les collectivités publiques (20%). Le but est de posséder des terrains suffisamment grands pouconstruire des immeubles. «Toutefois, là où nous n’avons qu’une partie du terrain, nous passerons des conventions avec les propriétaires adjacents», précise M. Pagani (voir encadré).

Conventions?
CAA • Lorsque !a Ville ne possède pas l’entier du terrain, elle peut passer une convention avec les propriétaires de l’autre partie. Les promoteurs peuvent ainsi construire sur l’entier de la parcelle. En contrepartie, la Ville exige qu’une partie ou la totalité de la surface réservée au logement social soit construite en HBM, la seule catégorie dont les loyers restent sous le contrôle permanent de l’Etat. L’accord est inscrit au registre fon cier. Il est donc lié à la parcelle. On évite ainsi le risque de non-respect de la convention en cas de changement de propriétaire. Pour Rémy Pagani, «ce type de partenariat public-privé est possible parce qu’il existe des promoteurs responsables visant une rentabilité de 5 à 6%. Le type de logements prévu par la Ville exclut en effet des rentabilités monstrueuses, supérieures à 10%.»

Les premiers projets qui verront le jour sont situés aux Allières (près de la gare des Eaux-Vives), aux Eidguenots (près du cycle de Cayla) et près du collège Rousseau [détails ci-dessous]. Là comme ailleurs, le logement social est une priorité. «Si ce ne sont pas les pouvoirs publics qui les construisent, qui les construira», résume le conseiller administratif qui assure avoir en main des cartes maîtresses pour négocier avec les promoteurs: «En tant que propriétaire ou en ayant des droits de superficie, on peut par exemple exiger la construction de HBM (habitations bon marché].» Car si les promoteurs sont contraints de réaliser aux moins 30% de logements sociaux sur leurs parcelles, seuls les HBM le restent indéfiniment. Ce n’est pas le cas des HM (habitats mixtes) et des coopératives, limités à 25 ans.

Politiquement, le Conseil administratif a inscrit au budget 2009 quatre postes pour mener une politique d’achat de terrains et la création dans chaque service (bâtiment, urbanisme) d’un poste dédié aux opérations de construction, en liaison avec la FVGLS. Le but ultime est clair: préserver la mixité sociale en Ville, c’est-à-dire préserver la vie de la ville.

N'est-ce pas trop peu ?
Pour Rémy Pagani, la Ville doit jouer les facilitateurs. Un principe qu’il veut fixer dans le Plan de développement communal. Ce texte prévoit que d’ici 2020, quelque 3000 logements sociaux seront construits. Il s’agit de près du tiers des logements prévus sur cette période. L’objectif final est de monter à 50%. Ce plan sera discuté au Conseil administratif avant l’été et présenté au Conseil municipal en septembre. Celui-ci devrait se prononcer avant la fin de l’année. On notera que le canton doit encore ratifier – tout ou en partie – ce contrat passé avec la Ville.

 Tous les projets dans le détail

Les projets en cours sont reportés sur le plan ci-dessus. La durée de réalisation indiquée peut varier en fonction des oppositions. Le nombre de logement est une estimation qui sera affinée en cours de réalisation. (Source: Ville de Genève)

 

Quartiers centraux/anciens

Quartier de Sécheron: 93 logements prévus, livrables dans 5 ans.

Place Montbrillant: 34 logements prévus pour moitié en coopérative via la CoDAH (Coopérative de l’habitat associatif), livrables dans 5 ans.

Artamis: 230 logements prévus, livrables au mieux dans 10 ans (après dépollution du site).

Gare des Eaux-Vives: 220 logements, livrables dans 10 ans (l’entier ne sera pas construit par la Ville).

Chandieu [Petit-Saconnex]: 150 logements prévus par le PLQ (50 construits par la Ville), livrables dans 5 ans.

 

Zone de développement 3

Les Allières

Dans ce quartier, voisin de la gare des Eaux-Vives, la Ville a passé une convention avec les promoteurs propriétaires des parcelles contiguës.

Sur la partie Ville, la plus petite, 100% des logements seront en HBM. Sur le reste du terrain, au lieu de construire 30% de logement social, le promoteur a vendu à la Ville 25% de ses droits à bâtir. Au final, 50% des logements seront en HBM.

80 à 100 appartements verront le jour d’ici 5 à 7 ans (10 à 50 en HBM).

Les Eidguenots

La Ville a fait valoir son droit de préemption sur une parcelle de 2’300 m2 avec villa, au 23, av. des Eidguenots (Cayla).

Le propriétaire du terrain voisin, le long de l’avenue d’Aire, veut également faire du logement. Le potentiel est de 40 à 50 logements, dont la moitié au moins appartiendra à la Ville. L’objectif est de conclure une convention pour maximiser le nombre de logements sociaux. En tout cas, ils seront à 100% HBM sur le terrain de la Ville.

La date de livraison des appartements est suspendue aux recours que déposeront les voisins (zone villa) et la négociation est délicate.

Rousseau

L’accord trouvé est du type de celui des Allières, Le terrain de la Ville est situé au milieu de celui de privés. 100 logements au total, dont 10 à 50 pour la Ville. Livraison prévue dans 3 ans.

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